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Que ce soit pour acheter sa résidence principale, une maison de vacances ou lancer une location saisonnière, l’investissement immobilier nous concerne tous. Comment faire les bons choix ? Quels sont les pièges à éviter et les astuces à connaître ? Éléments de réponse avec Jérémy NABAIS (diplômé du Programme Grande École en 2017), créateur de contenus et serial entrepreneur dans un secteur qui fourmille d’opportunités.

Vous animez depuis 2020 le podcast numéro 1 sur l’immobilier. Quel est le point de départ de cette aventure ?

Je me suis formé à l’investissement immobilier grâce à YouTube et aux podcasts. Après avoir consommé tout le contenu disponible sur le sujet, j’ai décidé de créer le mien en lançant « Ça fait un bail ! ». Au bout de quelques mois, j’ai signé mes premiers sponsorings avec des marques du secteur, découvrant ainsi la puissance du contenu long et authentique. Aujourd’hui, le podcast est écouté par 60 000 investisseurs et passionnés chaque mois.

Comment se porte globalement le marché de l’immobilier en France ?

Je vais sans doute à l’encontre du discours ambiant, mais les Français ont beaucoup de chance, en comparaison avec la majorité des autres pays : des taux de crédit fixes, relativement bas et renégociables s’ils venaient à baisser, et toujours de belles opportunités. J’ai d’ailleurs compris, en interrogeant plus de 200 investisseurs, qu’on pouvait dépasser les 35% d’endettement avec un projet rentable bien présenté et une fine connaissance du système bancaire. Rappelons aussi que, parmi toutes les solutions d’investissements, seul l’immobilier permet un triple enrichissement.

Qu’entendez-vous par là ?

Tout d’abord, les loyers génèrent des revenus réguliers. En fonction du montage, ils peuvent couvrir les charges, rembourser le crédit et même parfois dégager un surplus. Ensuite, l’enrichissement « silencieux » : le remboursement du crédit. Chaque mensualité payée par le locataire réduit la dette et augmente le patrimoine, sans effort particulier. Enfin, il y a la prise de valeur du bien, que ce soit grâce au marché ou à des actions (travaux, optimisation, etc.). Ce sont ces trois leviers cumulés qui rendent l’immobilier si puissant sur le long terme.

Quels sont les pièges à éviter et les points de vigilance lorsqu’on investit sans y connaître grand chose ?

La première chose est de veiller à maîtriser les coûts de travaux, tant au lancement que pendant l’exploitation. Ensuite, il faut utiliser les bons outils pour sélectionner et gérer ses locataires, et ainsi éviter les impayés. Enfin, ne sous-estimez pas l’importance des bons choix fiscaux pour éviter de payer des impôts pendant de longues années. Bref, il faut se renseigner et se former ! Prenez également garde à tous les « produits sur étagère » que l’on peut vous proposer : défiscalisation, résidence service, annonce spécifiant « spécial investisseur ». Ce sont souvent des red flags !

Quelles sont les qualités d’un bon investisseur en immobilier ?

Je ne crois pas au discours de l’investisseur immobilier qui devient rentier en un an. Malgré tout, lancer un projet immobilier rentable est bien plus simple que de créer une entreprise. Je conseille souvent à mes amis qui veulent quitter leur CDI pour se lancer dans l’entrepreneuriat de débuter par un investissement immobilier : c’est particulièrement formateur. Il faut aimer trouver des solutions pour résoudre des problèmes et avoir la capacité de s’entourer des bons partenaires. Ceux qui osent et savent négocier partent également avec un vrai avantage. La bonne affaire se fait avant tout au moment de l’achat.

À l’heure actuelle, quelles sont selon vous les stratégies gagnantes pour réaliser une belle opération ?

Il faut être clair : le marché a changé, les taux et les coûts des travaux ont augmenté. Dans un tel contexte, pour lancer un projet rentable, générateur de revenus complémentaires dès la première année, il faut se tourner vers des stratégies actives, créatrices de valeur : achat avec travaux, division, changement d’usage, amélioration du DPE, Airbnb atypique. Et surtout, ne pas avoir peur de négocier à l’achat. Le must, pour moi, ce sont les projets qui proposent une véritable expérience, des lieux incarnés pensés autour de vos goûts et de vos envies.

Des exemples ?

Un investisseur qui aime la vie à la campagne peut créer un gîte avec une vraie immersion, des animaux en liberté et des aménagements soignés. Un passionné d’escalade peut imaginer un Airbnb dédié à cet univers, avec un mur d’entraînement, des équipements adaptés et des recommandations locales. Un musicien peut investir dans une grande cave voutée à Paris et la transformer en studio de musique et de podcast. C’est bien là que l’on trouve le plus de rentabilité, mais aussi le plus de plaisir !

À ce propos, vous vous êtes récemment lancé dans un projet un peu fou : l’achat d’un château. Pouvez-vous nous en dire plus sur le sujet ?

J’ai rencontré Martin MENEZ via mon podcast. Nous avions moins de trente ans et sommes tous les deux passionnés de vieilles pierres. Nous avons commencé par découvrir des châteaux et des domaines tous les week-ends et avons partagé nos découvertes sur le compte Instagram « Château Story » qui a dépassé les 40 000 abonnés. Après dix-huit visites, nous sommes tombés sous le charme d’un lieu magnifique : le Domaine de Fontenay, 12 hectares de nature et d’histoire, dans un village de la Sarthe. Il s’agit d’un château médiéval qui date de plus de 800 ans et qui a servi de lieu de tournage pour « L’homme au masque de fer » avec Leonardo Di Caprio. Nous étions en avril 2023, il ne nous restait plus qu’à transformer ce coup de coeur en business plan.

Comment vous y êtes-vous pris ?

Nous avons lancé un appel sur internet auprès des auditeurs du podcast et sur LinkedIn, à travers un post qui a presque atteint le million de vues ! En trois jours, nous sommes parvenus à lever 1,2 million d’euros pour acheter le château (780 000 €) et rénover les premiers bâtiments. Les deux dernières années ont été consacrées aux travaux pour créer un lieu unique et nous sommes aujourd’hui fiers d’avoir rouvert le Domaine de Fontenay : 53 couchages sur place, une immense grange, la plus grande cave voûtée du département, une plage privée, et une expérience pensée pour les séminaires, les séjours en famille ou les retraites à thème.

Cet article a été rédigé par Luna Créations pour le magazine IÉS, le magazine de IÉSEG Network, l’association des diplômés de l’École.